Diantara hal-hal yang harus diperhatikan adalah kondisi fisik
tanahnya, elevasi tanah dibandingkan dengan kondisi sekitar, tersedianya
saluran pembuangan, ada akses jalan ke lokasi yang memadai, adanya
developer lain yang juga mengembangkan proyek di sekitar lokasi dan
berada di sunrise area, dan lain-lain.
Fisik Tanah Berupa Tanah Kering
Faktor lainnya yang harus Anda perhatikan dalam mengakuisisi lahan adalah kondisi fisik tanah.
Walaupun peruntukannya memang untuk pemukiman tetapi apabila fisik
tanahnya bukan berupa tanah kering maka Anda memerlukan waktu dan biaya
untuk mengeringkan lokasi terlebih dahulu supaya menjadi lahan siap
bangun.
Kondisi fisik lahan yang kerap ditemui adalah berupa sawah, lahan gambut, empang, rawa-rawa dan lain-lain.
sumber : jualo.com
Posisi Tanahnya lebih Tinggi dari Jalan di Depannya
Selanjutnya lahan yang layak untuk diakuisisi untuk dikembangkan
menjadi proyek properti adalah posisi lahan yang lebih tinggi dari jalan
di depannya, sekurangnya sama tinggi.
Karena apabila lahan tersebut lebih rendah dari jalan di depannya
maka lokasi rawan banjir, sekurangnya rawan terjadi genangan—limpasan
air dari jalan di depannya—ketika hujan.
Apabila genangan terjadi pada saat ada konsumen yang survey lokasi, hal itu memberikan dampak jelek terhadap minat beli mereka.
Untuk mengatasi ini, Anda harus mengurug lokasi sampai ketinggian tertentu,
ya tentu butuh biaya. Namun Anda tetap bisa mengakuisisi lahan yang membutuhkan pengurugan dengan syarat:
- Harganya memang di bawah harga pasar. Artinya jika dihitung harga setelah pengurugan maka harga tanahnya masih layak.
- Pembayaran kepada pemilik lahan bisa dengan bertahap. Artinya ada
waktu tenggang pembayaran selama peroses pengurugan. Jika proses
pengurugan membutuhkan waktu 6 bulan maka pembayaran tanah selanjutnya
dilakukan setelah 6 bulan. Keuntungannya adalah selama proses pengurugan
Anda juga bisa mengurus sertfikasi dan perijinan. Maknyus juga!.
Asalkan kondisi di atas terpenuhi, silahkan akuisisi tanah yang membutuhkan pengurugan.
Pastikan Tersedia Saluran Pembuangan
Ketersediaan saluran pembuangan merupakan komponen yang tak kalah
penting untuk diperhatikan, terutama untuk lokasi yang berada di tengah
pemukiman penduduk atau jauh dari sungai.
Jika Anda mengakuisisi lahan di tengah pemukiman yang tidak ada
saluran pembuangannya, maka Anda membutuhkan pekerjaan dan biaya
tambahan untuk membuat saluran pembuangan.
Biaya yang Anda butuhkan adalah untuk membangun salurannya dan
membayar kompensasi kepada warga yang tanahnya dilewati saluran
pembuangan.
Demikian juga jika Anda mengakuisisi lahan yang berada jauh dari sungai sehingga Anda harus membuat saluran pembuangan sendiri.
Dengan kondisi ini, mungkin saja saluran pembuangan yang Anda buat
melewati tanah milik orang lain sehingga Anda perlu mendapatkan ijin
untuk membangun saluran pembuangan tersebut.
Biasanya ijinnya tidak jauh-jauh dari pemberian uang kompensasi, sehingga
cost proyek Anda menjadi bertambah.
Untuk itu sebelum mengakuisisi lahan pastikan terlebih dahulu
besarnya biaya ini supaya dapat dihitung sebagai modal awal proyek.
Tersedia Jalan Akses ke Lokasi dengan Lebar Minimal 6 Meter
Penilaian kelayakan tanah selanjutnya adalah tersedianya akses ke
lokasi minimal 6 meter. Kenapa 6 meter? Karena jalan dengan lebar 6
meter cukup lega untuk dilalui mobil berpapasan.
Bayangkan jika ada seorang konsumen akan melihat lokasi perumahan
Anda dan masuk ke jalan yang lebarnya hanya 3 meter kemudian ketika di
tengah jalan ada mobil dari arah berlawanan.
Kondisi seperti ini tentu tidak mengenakkan bagi mereka karena harus ada yang mengalah mundur.
Kejadian ini akan menjadi pengalaman pertama yang tidak mengenakkan
bagi mereka yang mengalaminya. Mungkin saja mereka membatalkan rencana
pembelian karena peristiwa ini.
Tentu mereka akan berfikiran bahwa kejadian seperti ini akan sering terjadi jika mereka sudah tinggal di sini.
Dari kondisi ini dapat di lihat bahwa akses yang bagus memberikan
kesan pertama yang bagus pula untuk konsumen, begitu sebaliknya.
Jalan Akses untuk Townhouse
Lain halnya untuk
townhouse di tengah kota yang umumnya tidak begitu luas dan unitnya tidak terlalu banyak.
Lebar jalan yang cukup untuk satu mobilpun tidak masalah karena
volume kendaraan yang melewati jalan tersebut tidak banyak sehingga
kemungkinan mobil berpapasan juga kecil.
Tentu akan lebih baik lagi jika lokasinya langsung di pinggir jalan
umum karena akses masuk dan keluar lokasi sudah pasti lancar.
Dalam Radius Maksimal 5 Km Ada Pembangunan Perumahan oleh Developer Lain
Indikator kelayakan lokasi lainnya adalah adanya perumahan yang
sedang dipasarkan dalam radius 4 km. Berikut keuntungannya jika ada
developer lain yang sedang memasarkan perumahannya dekat lokasi Anda:
- Mengukur respons masyarakat terhadap hadirnya perumahan di lokasi bersangkutan.
- Mengukur daya beli masyarakat sekitar.
- Konsumen sudah teredukasi tentang harga perumahan, sehingga Anda tidak perlu lagi meraba-raba harga.
- Buat tipe produk yang laku dijual oleh kompetitor, baik dari segi
segmentasi pasar, desain dan skema pembayaran. Intinya ATM, Amati Tiru
dan Modifikasi. Jangan tiru thok ya. Contohnya jika di lokasi
tipe rumah yang laku adalah rumah dengan tipe 36/90, maka Anda harus
membuat produk dengan tipe seperti di atas. Jangan Anda paksakan
memasarkan produk yang berbeda, seperti rumah dengan tipe 36/60.
- Demikian juga, jangan buat produk seperti produk yang tidak laku
oleh developer lain. Contohnya, jika developer lain pernah memasarkan
tumah tipe 30/60 dan tidak terjual, maka Anda jangan membuat rumah tipe
serupa. Karena ada daerah tertentu yang penduduknya tidak suka rumah
dengan tanah yang kecil.
Adanya Aktifitas Massal di Sekitar Lokasi
Selanjutnya lokasi yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek
properti adalah lokasi yang ada aktifitas massal di sekitarnya seperti
kawasan industri, sekolah, kampus, rumah sakit, kantor pemerintahan,
mal, pasar, angkutan umum, bank, dan lain-lain. Karena dengan adanya
aktifitas massal tersebut banyak orang yang terlibat dalam jumlah besar
dan merekalah calon konsumen Anda.
Scheme Pembayaran ‘Lunak’
Pembayaran lunak yang dimaksudkan di sini adalah pembayaran tanah
kepada pemilik lahan tidak harus tunai di depan tetapi bisa dilakukan
secara bertahap.
Karena jika pembayaran bisa dilakukan secara bertahap maka modal awal yang dibutuhkan untuk memulai proyek menjadi lebih murah.
Inilah poinnya, jika modal untuk memulai proyek lebih murah maka prosentase laba lebih tinggi.
Selanjutnya jika prosentase laba besar maka tersedia ruang untuk menawarkan investasi yang menarik kepada investor.
Tak pelak lagi, pembayaran tanah tidak secara tunai di awal inilah yang menjadi
leverage bisnis developer properti.
Ada banyak strategi yang bisa Anda terapkan untuk menegosiasikan cara
pembayaran tanah dimana strategi tersebut bisa Anda dapatkan dengan
mengeksplor blog ini lebih jauh.
Silaken.
Lokasi Berada di Sunrise Area
Selanjutnya tanah yang layak untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah lokasi yang berada di
sunrise area—propertinya dinamakan
sunrise property.
Maksudnya lokasi tersebut akan berkembang setidaknya pada 5 tahun ke
depan. Sehingga harga properti tersebut akan mengalami peningkatan
signifikan dalam rentang waktu tersebut.
Peningkatan harganya dipicu oleh rencana pengembangan kawasan seperti
adanya rencana pembangunan fasilitas-fasilitas umum, terutama rencana
pembangunan infrastruktur seperti jalan utama (jalan protokol), jalan
tol dan fasilitas lainnya.
Di kota
Jakarta dan sekitarnya, penyebab
sunrise area adalah adanya pembangunan moda transportasi umum seperti
Light Rail Transit (LRT), Mass Rapid Transit (MRT) dan
elevated busway.
Pada umumnya selama proses pembangunan modal transportasi tersebut
harga properti di sekitarnya mulai merangkak naik, dan akan naik tajam
pada saat modal tersebut akan beroperasi dan selanjutnya stabil di harga
tinggi saat moda mulai beroperasi.
Sunset Properti Juga Ada Ternyata
Ada
sunrise properti, ternyata ada juga lokasi yang tergolong
sunset properti. Apa itu?
Sunset properti adalah properti yang berada di kawasan yang
tidak memungkinkan lagi pengembangan karena berbagai faktor, terutama
kawasan memang sudah padat, infrastruktur tidak memadai, rawan banjir
dan lain-lain.
Uniknya kawasan
sunset properti ini bisa menjadi
sunrise properti lagi jika ada perbaikan-perbaikan infrastruktur dan penataan ulang kawasan.
Dengan demikian harga properti yang berada di kawasan yang ditata ulang ini akan melambung lagi.
Anda Perlu Tahu Lahan yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan
- Cara bayar lahan harus tunai. Karena cara bayar lahan mempengaruhi besarnya modal awal untuk memulai proyek.
- Butuh pengurugan. Karena pengurugan membutuhkan waktu dan biaya sampai tanah menjadi siap bangun.
- Tanahnya belum bersertifikat. Karena butuh waktu dan biaya untuk mensertifikatkan tanahnya terlebih dahulu.
- Harganya lebih tinggi dari rata-rata tanah sekitar. Karena harga
tanah yang lebih tinggi menyebabkan produk Anda kalah bersaing nantinya.
- Lebih rendah dari jalan. Karena posisi lahan yang lebih rendah dari jalan, mudah terjadi genangan dan banjir.
- Dekat sungai. Ada kemungkinan terkena abrasi dan banjir, serta terkena Garis Sempadan Sungai (GSS).
- Dekat atau di bawah Sutet. Karena penghuni yang tinggal di bawah
Sutet khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara sutet.
- Akses jalan masuk berupa jalan tanah. Karena jalan masuk yang masih
berupa jalan tanah rentan terhadap banjir dan terkesan kotor dan becek.
- Akses jalan masuk kecil. Karena jalan masuk yang kecil menyebabkan akses penghuni bisa terganggu.
- Dekat pemakaman. Karena penghuni khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman.
- Dekat pembuangan sampah. Karena penghuni khawatir terhadap polusi udara atau bau yang kurang sedap dan penyebaran penyakit.
- Daerah banjir, jangan deh.
